Andre ja Penny pohtivat sijoitusasunnon ostamista ja katselevat kiinteistönvälittäjän mainoksia

Mitä asuntosijoittaja voi vähentää verotuksessa?

[Huom. Tiedot viimeisimmistä lisäyksistä artikkelin lopussa]

Sijoitusasunnon vuokratuloista voit vähentää monenlaisia kuluja. 

Tässä artikkelissa kerrotaan muutamista harvemmin ymmärretyistä asuntosijoittajan verovähennyksistä. Sen lisäksi jutussa valotetaan tutumpia verovähennyskelpoisia sijoitusasunnon menoja.

Lista asuntosijoituksen verovähennyksistä ei ole täydellinen, mutta auttaa ymmärtämään, minkä tyyppisiä vähennyksiä voit vuokraustarkoituksessa ostamastasi asunnosta tehdä.

Olennaista on, että verotukseen liittämäsi vähennys vuokratulosta liittyy vuokratulon hankkimiseen. 

Asuntosijoittajan menoista sinun täytyy aina säilyttää kuitti, tosite, lasku tai muu selvitys. Toisinaan verottaja saattaa kysyä näitä tietoja. 

Hyvin pidetyt asuntosijoittajan muistiinpanot tai kirjanpito auttavat sinua veroilmoituksen tekemisessä, sekä mahdollisiin verottajan kysymyksiin vastatessasi.


1. Vähennä taloyhtiön hoitovastike vuokratulon verotuksessa

Taloyhtiölle maksamasi hoitovastike on osa asunnon yhtiövastiketta. Se on yksi asunnon vuokratulosta verotuksessa vähennettävistä kuluista. Asunto-osakkeen hoitovastike sisältää usein seuraavia kulueriä, jotka kaikki kelpaavat verovähennyksiin:

  • Lämmityskulut
  • Kiinteistövero tai tontin vuokra
  • Talon vuosikorjauskulut
  • Pihan huolto
  • Rappukäytävien ja muiden tilojen siivouskulut
  • Isännöinnin kulut
  • Taloyhtiön hallituksen palkkiot

Näitä kuluja ei yleensä eritellä talon hoitovastikkeen maksusta tulevalla laskulla, vaan summa on ilmoitettu kokonaissummana. Tarkemman erittelyn hoitovastikkeen sisältämistä kuluista löydät taloyhtiön tilinpäätöksestä. 

Voit liittää laskut hoitovastikkeesta suoraan sijoitusasunnon kuluista pitämiisi muistinpanoihin.

2. Sijoitusasunnon pääomavastike eli rahoitusvastike - milloin voit vähentää sen vuokratulosta?

Asunnon yhtiövastike saattaa sisältää myös rahoitusvastiketta. Pääomavastikkeeksikin kutsuttu maksu on lainaa, jota taloyhtiö maksaa takaisin pankille. 

Taloyhtiö ottaa lainaa yleensä johonkin suurempaan remonttiin ja asunnon omistajat maksavat lainaa vähitellen takaisin taloyhtiön tilille. Taloyhtiön tililtä isännöitsijä tai muu talon asiainhoitaja maksaa lainaa edelleen takaisin pankille.

Tämän lainan voit vähentää vuokratuloista verotuksessasi maksuvuonna vain, jos lainan lyhennyksesi on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiö on merkinnyt asunnon omistajien pääomavastikkeet tuloksi. 

Toinen vaihtoehto, on että rahoitusvastikkeet on merkitty rahastoitavaksi. Rahastoituja pääomavastikkeita ei saa vähentää verotuksessa vuokratulosta maksuvuonna. Rahastointi tarkoittaa sitä, että taloyhtiö ikään kuin "varastoi" rahat tuleviin lainan lyhennyksiin. 

Kysy taloyhtiön isännöitsijältä onko osakkaiden tekemät lainanmaksut rahastoitu vai tuloutettu. Huomioi, että taloyhtiö voi päättää rahastoida maksettuja pääomavastikkeita myös tilikauden aikana.

Vaikka lainanmaksut olisi päätetty tulouttaa aiemmin, talon osakkaat voivat tehdä uuden päätöksen, jolla saadut lainanlyhennykset rahastoidaan. Tämä voi tapahtua keskellä tilikautta vaikka olisit jo maksanut lyhennyksiä.

Taloyhtiö rahastoi lainanlyhennyksiä välttääkseen saamasta "liikaa" rahaa. Jos taloyhtiölle muodostuu jollakin tilikaudella tuloa, se joutuu veromaksuun tulostaan. Sitä yksikään osakas yleensä halua, koska verot maksetaan loppujen lopuksi asunto-osakkaan pussista. 

Jos taloyhtiö rahastoi lainanlyhennyksesi, niitä ei vähennetä vuokratulosta ollenkaan. Sen sijaan nuo maksut lisätään asunnon ostohintaan eli hankintahintaan. Esimerkki lainanlyhennyksen rahastoinnin vaikutuksista:

  • Asunnon ostohinta: 150 000 euroa
  • Taloyhtiö ottaa lainaa putkiremonttia varten, asuntosi osuus on 30 000
  • Asunnon omistajana tekemäsi lainanlyhennykset rahastoidaan 15 000 euron osalta
  • Rahastoitu osuus lisätään asunnon alkuperäiseen hankintahintaan: 150 000 + 15 000 = 165 000 e
  • Verotuksessa uusi asuntosi ostohinta onkin nyt 165 000
  • 8 vuoden kuluttua olet maksanut kaikki asuntoosi kohdistuvat taloyhtiön velat ja myyt sijoitusasuntosi 205 000 euron velattomaan hintaan
  • Verotettava myyntivoittosi: 205 000 - 165 000 = 40 000 e

Jos taloyhtiön remonttilaina on rahastoitu, se vähennetään verotuksessa kuluna osana ostohintaa vasta jos/kun asunto lopulta myydään pois. Jos näin on käymässä sinun asuntosi kohdalla, on erittäin tärkeää että oma kirjanpitosi sijoitusasuntosi tuloista ja menoista ovat kohdallaan ja tallessa.

Asuntosijoittajan kannalta useimmiten parempi ratkaisu on se, että taloyhtiö tulouttaa lainanmaksut kirjanpidossaan. Aina se ei onnistu, koska taloyhtiön etu vaatii rahastointia. Sinun on kannattavaa seurata taloyhtiön toimintaa rahoitusvastikkeiden kirjanpidon suhteen.

3. Vähennä sijoitusasunnon vesimaksut

Yleensä taloyhtiö perii asunnon omistajalta erillistä verimaksua. Vesimaksua sijoitusasunnon omistaja maksaa kiinteänä kuukausimaksuna jos asuntokohtaisia vesimittareita ei ole asennettu. Jos omistamaasi vuokra-asuntoon on asennettu vesimittari, maksu peritään kulutuksen mukaan. 

Vesimaksut ovat sijoitusasunnon omistajalle verovähennyskelpoisia kuluja vuokratulosta. Nämä maksut peritään yleensä asunnon hoitovastikkeen yhteydessä, mutta ne saatetaan periä myös erillisellä taloyhtiön lähettämällä laskulla. 

Voit sopia vuokralaisen kanssa, että hän maksaa vesimaksut erikseen vuokranmaksun yhteydessä varsinaisen asunnon vuokran lisäksi. 

Tällöin vesimaksu merkitään veroilmoituksella ensin vuokralaiselta saaduksi tuloksi, sen jälkeen taloyhtiölle maksamasi vesimaksu vähennetään vuokraustoimintasi kuluna.

4. Muista verovähennys vuokra-asuntoon hankituista kodinkoneista ja kalusteista

Voit vähentää saamistasi vuokratuloista asuntoon hankkimasi irtaimen omaisuuden hinnan. 

Sijoitusasuntoon ostettava irtain omaisuus tarkoittaa kodinkoneita ja mahdollisia huonekaluja tai muita irtokalusteita. Tällaisia voivat olla esimerkiksi

  • Jääkaappi
  • Pakastin
  • Astianpesukone
  • Mikroaaltouuni
  • Liesi
  • Lämpöpatteri
  • Lamput
  • Erilaiset verhot

Voit vähentää nämä hankinnat kokonaisuudessaan, jos yksittäisen hankinnan ostohinta on maksimissaan 999,99 euroa. Jos kalusteen hankintahinta on 1000 euroa tai yli, verovähennys tehdään 25 % vuosittaisina poistoina  kodinkoneen hinnasta, kunnes jäljelle jäävä arvo on alle tuhat euroa.

Esimerkki kodinkoneen vähentämisestä poistona:

  • Ostat vuokrattavaan asuntoosi hulppean 1599,00 euroa maksavan lieden
  • Ostovuonna vähennät hankintahinnasta 25 % eli 399,75 euroa - jäljelle jää 1199,25 euroa
  • Toisena vuonna vähennät jälleen 25 % jäljellä olevasta osuudesta eli 299,81 euroa
  • Kolmantena vuonna alkuperäisestä ostohinnasta on jäljellä 899,44 euroa. Loppuosan vähennät verotuksessa kokonaan koska jäljellä oleva osuus on alle 1000 euroa

Tässä esimerkissä kodinkoneen hintaa vähennettiin vuokratulosta kolmena eri vuonna veroilmoituksella. 

Sinun on pidettävä näistä vähennettävistä osuuksista eli poistoista kirjaa. Listasta täytyy ilmetä vielä vähennettävien kalusteiden määrä, laatu ja jäljellä oleva osuus alkuperäisestä hankintahinnasta.

Yhden rivin esimerkki säilytettävästä kalusteiden luettelosta omissa muistiinpanoissasi

  • Liesi, 1 kpl, hankintahinta 1599,00 euroa, jäljellä oleva poisto-osuus verotuksessa 1199,25 euroa

Tästä säännöstä on olemassa yksi poikkeus. Jos hankitun koneen tai kalusteen todennäköinen käyttöikä on enintään kolme vuotta, sen voi vähentää kokonaisuudessaan vuokratulosta ostovuonna. 

Edellä olevan esimerkin liesi kestää oletettavasti yli kolme vuotta, joten sitä ei saa vähentää kerralla ostovuonna, vaan vähennys on pilkottava eri vuosille.

5. Kalustetun asunnon kiinteä verovähennys - miten se toimii?

Jos päätät vuokrata omistamaasi asuntoa kalustettuna, voit tehdä verotuksessa kalusteiden osalta kaavamaisen kalustevähennyksen. Verotuksessa kalustettu asunto tarkoittaa asuntoa jossa on normaaliin peruselämiseen tarvittavat kalusteet. 

Pelkkä keittiön pöytä tyhjässä asunnossa ei tee asunnosta kalustettua verotuksessa. Kaavamainen kalustetun asunnon vähennys vaatii enemmän kalusteita. Henkilökohtaisena mielipiteenäni toteaisin, että hotellimainen huone, jossa on pöytä, jokunen tuoli ja sänky, on kalustettu asunto.

Kalustevähennystä asunnosta tai huoneesta voit tehdä vuokraamiseen tarkoitetulta ajalta seuraavasti

  • Asunto on yksiö tai vuokraat yhtä huonetta = 40 euroa kuukaudessa eli 480 euroa vuodessa
  • Verovähennys suuremmasta huoneistosta = 60 euroa kuukaudessa eli 720 euroa koko vuodelta

Jos olet teet asunnon kalusteista verovähennyksen todellisten kulujen mukaan, et voi tehdä verovähennystä lisäksi kaavamaisena vähennyksenä. Teet vähennyksen siis joko ostokuittien mukaan tai kiinteänä kuukausisummana.

6. Miten vuokraustoiminnan tappio vähentää muiden tulojesi verotusta?

Jos jonakin vuotena asunnon vuokratulot ovat alhaisemmat kuin asunnon kulut, verottaja vähentää vuokraustoiminnastasi syntyneet tappiot muista pääomatuloistasi. 

Jos sinulla ei ole riittävästi pääomatuloja asunnon vuokrauksen tappion kattamiseen, seuraavaksi verottaja vähentää tappiosi määrästä 30 % suoraan ansiotulojesi veroista. Mainittu 30 % vastaa yleistä pääomatulojen veroprosenttia. 

Jos ansiotulojesi verotkaan eivät riitä kattamaan syntynyttä tappiota, verottaja vahvistaa sinulle pääomatulolajin tappion eli vuokraustoimintasi tappion. Jäljelle jäänyttä vahvistettua tappiota verottaja vähentää seuraavan 10 vuoden ajan saamistasi tulevista pääomatuloista.

7. Sijoitusasunnon lainan korot ja asuntolainan järjestelykulut verovähennyksinä

Voit vähentää sijoitusasuntoa varten otetun lainan korot vuokratulosta. Voit vähentää myös sijoitusasunnon ostamiseen liittyvät lainan sivukulut. 

Tällaisia ovat esimerkiksi

  • Lainan avauskulut
  • Asuntovelan toimituskulut
  • Asuntolainan järjestelypalkkiot
  • Lainan korkosuojauksen kulut; maksullisesta korkosuojauksesta saatetaan käyttää nimikkeitä korkokatto tai kiinteä korko

Lainan takaisinmaksuturvan kuluja et kuitenkaan saa vähentää vuokratulojen verotuksessa. Se rinnastetaan henkivakuutuksen kuluksi, eikä sitä sellaisena voi vähentää.

Verohallinto saa tiedot asuntolainoistasi suoraan pankeilta. 

Tarkista esitäytetyn veroilmoituksesi tiedoista, että asunnon ostoa varten otetun lainan käyttötarkoitus on merkitty veroilmoitukselle oikein. Muutoin voi käydä niin, että verotuksessa ottamasi sijoitusasunnon laina on merkitty oman asunnon lainaksi. Tällöin korkovähennyksesi sijoitusasunnosta jää saamatta. 

Jos lainan käyttötarkoitus on merkitty väärin, korjaa se veroilmoituksellesi. Olen itse ollut tilanteessa, jossa lainan tarkoitus oli merkitty väärin verottajalle, joten mitenkään epätavallista se ei ole.

8. Oletko vähentänyt asuntosijoittamiseen liittyvät lehdet, kirjallisuuden ja jäsenmaksut?

Jos opiskelet asuntosijoittamista tai seuraat alan kehitystä ja sinun tarvitsee hankkia asuntojen vuokraamiseen suoranaisesti liittyvää oppimateriaalia, kuten alan lehtiä tai kirjoja, voit vähentää näiden ostokulut vuokratulosta. 

Yleisluontoisia lehtiä, kuten sanomalehtien hintoja tai tilauksia et yleensä voi vähentää. Todennäköinen poikkeus tästä asuntosijoittamisen suhteen voisi olla, että olet ilmoittanut vuokra-asunnostasi sanomalehdessä ja haluat tarkistaa että ilmoitus on julkaistu oikein. Tällöin voit vähentää kyseisen sanomalehden ostohinnan kuluna vuokratulon verotuksessa.

Mahdollista suoranaisesti asuntosijoittamiseen tarvitsemaasi kirjallisuutta saattaisi olla esimerkiksi aihetta käsittelevät kirjat ja maksulliset kurssit. Sijoittamisen verotusta käsittelevät lehdet saattaisivat myös olla verovähennyskelpoisia. 

Esimerkkejä verotuksessa vuokratulosta vähennyskelpoisista jäsenyyksistä ja hyötylehdistä

Suomessa toimii myös Suomen vuokranantajat -yhdistys, joka jakaa asuntosijoittajille hyötytietoa ja julkaisee jäsenlehteä. Jäsenmaksu on verotuksessa vähennyskelpoinen vuokratulosta. 

Toinen hyödyllinen verovähennyskelpoinen jäsenyys saattaisi olla Suomen veronmaksajien keskusliiton jäsenyys. Veronmaksajat julkaisee Taloustaito -nimistä jäsenlehteä ja muuta vain jäsenille suunnattua tietoa verotuksesta ja veromuutoksista.

9. Sijoitusasunnon turvaksi otetut vakuutukset ovat verotuksessa vähennyskelpoisia

Jos otat sijoitusasunnollesi vakuutuksen, voit vähentää vakuutuksen kulut saamastasi vuokratuotosta. Jos asunto on tyhjä, riittää että se on olemassa vuokraustarkoituksessa. Tämän voit tarvittaessa todistaa voimassa olevalla vuokrailmoituksella tai vuokrailmoituksen maksukuiteilla.

Muutamat vakuutusyhtiöt tarjoavat vuokranantajalle eli asunnon omistajalle vakuutuksia vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen varalle. Löydät erilaisia vaihtoehtoja asuntosijoittajan vakuutuksille ja niiden hintoja kirjoittamalla hakukoneeseen "vuokranantajan vakuutus".

10. Työhuonevähennys sijoitusasunnon verotuksessa - miten verovähennys lasketaan?

Jos asunnon vuokraustoimintasi on laajempaa ja omistat esimerkiksi useamman vuokrattavan asunnon, sinulla on mahdollisuus työhuonevähennykseen asunnon vuokratulojen verotuksessa. Työhuonevähennystä saat kun käytät omaa asuntoa tai osaa siitä tulonhankkimistarkoitukseen.

Työhuonevähennyksen tekemiseen vuokratulosta sinulla on kaksi vaihtoehtoa

  1. Työhuonevähennys kaavamaisen euromäärän mukaan, vuosittaiset työhuonevähennyksen euromäärät löydät vuosittain verottajan sivuilta
  2. Työhuoneen kulut todellisten kulujen mukaan

Jos vähennät työhuonevähennystä todellisten kulujen mukaan, voit vähentää vaikkapa seuraavia todellisia kuluja

  • Vuokra tai yhtiövastike
  • Työhuoneen kalusteet
  • Valaistus ja sähkön käyttö
  • Lämmitys (jos ei sisälly jo vastikkeeseen)
  • Korjauskulut
  • Siivouksen ja puhtaanapidon kulut
  • Oman talon (kiinteistön) hankintamenon poisto

Jos teet työhuonevähennyksen todellisten kulujen mukaan, säilytä kuitit työhuoneeseen liittyvistä hankinnoistasi. Työhuoneen osuus kaikista asuntosi kuluista lasketaan työkäytössä olevan tilan neliömäärän suhteessa.

Esimerkki todellisten työhuonekulujen laskennasta

  • Koko asuntosi pinta-ala: 100 neliötä
  • Asuntosi kaikki kulut vuodessa yhteensä 12 000 euroa
  • Työhuoneen tai työtilan pinta-alan osuus 10 neliötä
  • Työhuoneen osuus verotuksessa vähennyskelpoisista kuluista: 12 000 euroa / 100 neliötä x 10 neliötä = 1200 euroa vuodessa

Työhuonevähennys tehdään veroilmoituksessa. Ilmoita vuokratulosta tekemäsi työhuonevähennyksen kokonaissumma veroilmoituksellasi vuokratulojen hankkimisen kuluissa. Kohdassa lisätietoja voit eritellä työhuonevähennyksen kokonaiskulut.

Jos sinulla on useampi asunto, voit jakaa työhuonevähennyksen määrän eri asuntojen välillä tai voit kohdistaa sen vain yhden asunnon menoksi. Lopputulos on verotuksen kannalta sama.

Jos sinulla on muitakin tulonlähteitä vuokratulon lisäksi ja käytät työhuonetta tai osaa asunnostasi niidenkin tulojen hankkimiseen, jaa työhuonevähennyksen kokonaismäärä eri tulonlähteiden välillä. 

Verovähennyskelpoisten kulujen jakamisella on merkitystä, koska maksat joko ansiotulostasi tai pääomatulostasi suurempaa veroprosenttia. Jos mahdollista, sinun kannattaa kohdistaa kuluja myös siihen tulolajiin josta maksat suurempaa veroprosenttia. Näin sinulle jää enemmän rahaa käteen verojen jälkeen.

Jos asia kiinnostaa sinua laajemminkin, lue artikkeli toiminimen työhuonevähennyksen tekemisestä verotuksessa.

11. Vähennä asuntosijoittamisessa käyttämäsi tietokone ja sen oheistarvikkeet

Jos käytät asuntosijoittamisessa tietokonetta, voit vähentää tietokoneen kuluja verotuksessa tulonhankkimisen menoina. Saatat käyttää tietokonettasi vuokratulojen hankintaan esimerkiksi seuraavilla tavoilla:

  • Asuntoilmoitusten lukeminen
  • Sähköpostien lähettäminen
  • Vuokrailmoitusten tekeminen
  • Rahaliikenteen seuranta

Moniin edellä mainituista toimista tarvitset tietokoneen lisäksi tietoliikenneyhteyksiä. Tietokoneen, tietokonetarvikkeet ja internetyhteyksien kulut voit vähentää verotuksessa saamistasi vuokratuloista siinä suhteessa kuin käytät niitä tulon hankkimiseen. 

Tietokoneen käyttö saattaa vaatia oheistarvikkeita kuten kaapeleita, tulostimia ja muita laitteita. Saatat hankkia myös tarpeellisia ohjelmistoja, esimerkiksi virustorjunnan läppäriisi.

Verottaja on määritellyt tulonhankkimiseen käytettävän tietokoneen vähennysoikeudet seuraavasti:

  • 0 % vähennysoikeus: Käytät tietokonetta kokonaan omiin tarkoituksiisi, jotka eivät liity vuokraustoimintaasi
  • 50 % vähennysoikeus: Käytät tietokonetta jossain määrin asuntosijoittamiseen liittyvissä toimissa
  • 100 % vähennysoikeus: Käytät hankkimaasi tietokonetta pääasiassa asuntosijoittamiseen tai käytät sitä merkittävien vuokratulojen hankintaan vaikka sinulla on muu pääasiallinen tulonlähde

Tarvittaessa saatat joutua tekemään verottajalle selvityksen tietokoneen todellisesta käytöstä asuntosijoittamisessasi, varsinkin jos vuokraustoimintasi on vähäistä. 

12. Asunnon hankintamenot eli ostohinta - näin se vähennetään verotuksessa

Sijoitusasunnon ostohintaa eli hankintahintaa et voi vähentää vuokratulosta. 

Asunto-osakkeen hankintahinta vähennetään vasta asunnon myyntivoiton verotuksessa, jos lopulta myyt asunnon. Asunnon ostohintaa et voi vähentää vuokratulosta.

13. Asuntoon itse tekemäsi remontit pienentävät verotettavaa vuokratuloasi

Vuokrattavaan asuntoon itse tekemäsi remontit voit vähentää verotuksessa vuokratulostasi joko perusparannuskuluina tai vuosikorjauskuluina. Ero verotuksessa on seuraava:

  • Vuosikorjauskulut voit kokonaisuudessaan vähentää sinä vuonna jona olet tehnyt tai teettänyt remontin
  • Peruskorjausmenot vähennät tasavähennyksinä eli -poistoina 10 vuoden aikana

Peruskorjauksen tasapoisto tarkoittaa sitä että jaat remontin kokonaishinnan luvulla 10 ja vähennät joka vuosi kuluina vuokratuloista tuon kymmenesosan.

Jos myyt asunnon ennen peruskorjausmenojen kymmenen vuoden poistojen loppumista, jäljellä oleva osuus lisätään asunnon alkuperäiseen ostohintaan ja vähennetään mahdollista myyntivoittoa laskettaessa. 

Jos otat asunnon omaan käyttöön, jäljellä oleva vähennys lisätään samoin alkuperäiseen asunnon hankintahintaan.

Vuosikorjaus merkitsee asunnon palauttamista alkuperäiseen kuntoon nykyajan vaatimukset huomioiden, voit esimerkiksi uusia asunnon kodinkoneet. Peruskorjaus on asunnon tason parantamista alkuperäisestä tai laajentamista. Lisää tietoa peruskorjauksen ja vuosikorjausten eroista löydät verottajan sivuilta.

Ostan asuntoja -blogista löydät lisäksi erinomaisen valaisevan artikkelin asunnon remonttien verovaikutuksista. Kirjoitus on hyvin hyödyllinen, jos haluat oppia tapoja saada rahaa omistamistasi asunnoista myymättä niitä pois. Vuokra-asuntojen remonttien verokohtelu liittyy tähän omalta osaltaan.

14. Puhelinkulujen vähentäminen vuokratulosta

Jos tarvitset puhelinta sijoitusasuntojesi hoitamiseen, saatat saada joissakin tilanteissa verovähennystä ostamastasi puhelimesta ja puhelinliittymästä. Jotta voisit saada verovähennystä puhelimeen liittyvistä menoista, ota huomioon seuraavat seikat:

  • Jos sinulla on kiinteähintainen liittymä, vuokraustoiminta ei lisää puhelinkulujasi, joten vähennys jää saamatta
  • Jos hankit vuokraustoimintaa varten kalliimman puhelinliittymän, voit vähentää halvemman ja kalliimman liittymän erotuksen verotuksessa
  • Jos ostat kokonaan erillisen puhelimen ja liittymän vuokra-asioiden hoitoon, voit vähentää kaikki menot vuokratuloistasi

Asunnon vuokraustoimintasi laajuus vaikuttaa puhelinkulujen vähennysmahdollisuuksiin. Useamman asunnon vuokraustoiminta johdonmukaisesti lisää verotuksessa vähennyskelpoisia kuluja.

15. Itse maksamasi sähkömaksut voit vähentää sijoitusasunnon kuluina

Tässä yhteydessä ei puhuta omista sähkölaskuistasi, jotka sisältyvät tässä artikkelissa käsiteltyyn työhuonevähennykseen. 

Saatat sisällyttää sähkön hinnan joissakin tapauksissa vuokrasopimukseen. Jos maksat vuokra-asunnon sähkölaskut itse, voit vähentää maksut vuokratulosta verotuksessa.

16. Ilmoitukset ja vuokranvälittäjän korvaukset ovat verotuksessa vähennettäviä

Etsiessäsi vuokra-asuntoon vuokralaisen itse, voit vähentää vuokratulosta kuluina kaikki ilmoituskulut. Tämä soveltuu painetussa mediassa ilmoitteluun tai vuokrailmoitukseen internetissä.

Jos käytät vuokranvälittäjän palvelua tai jotakin muuta asunnon vuokrauspalvelua, voit vähentää niidenkin kulut verotettavasta vuokratulosta.

17. Asianajo-, lakimies- ja oikeuskulut pienentävät asuntosijoittajan verotusta

Jos joudut käyttämään asianajajan tai lakimiehen palveluita vuokra-asuntoosi liittyvissä tilanteissa, voit vähentää nämä menot vuokratuloistasi. Samoin voit vähentää varsinaiset oikeudenkäyntikulut.

18. Huomioi vuokraustoimintaan liittyvät matkakulujen vähennykset vuokratuloista

Asuntosijoittajana saatat tehdä vuokra-asuntojen hoitamiseen liittyviä matkoja. Sijoitusasuntoihin liittyviä syitä liikkua ovat vaikkapa seuraavat:

  • Huoltokäynnit asunnolla
  • Vuokrasopimuksen tekeminen
  • Tarvikkeiden tai kalusteiden hankintamatkat
  • Matkustaminen taloyhtiön kokouksiin
  • Taloyhtiön hallituksen kokoukset

Esimerkiksi näistä vuokra-asuntojen ylläpitoon ja vuokratuloon liittyvistä käynneistä muodostuu verovähennyskelpoisia kuluja:

  • Matkaliput julkisen liikenteen käyttämiseen 
  • Oman auton käyttö, josta aiheutuu kilometrikorvauksia
  • Yöpymiskulut kun asunto on vieraalla paikkakunnalla (esim. hotelli tai Airbnb -majoitus)

Asuntosijoittajan vuokratulosta tehtävä verovähennys omalla autolla tehdyistä matkoista perustuu verottajan vuosittain vahvistamaan matkakuluvähennykseen. (Ks. verohallinnon ohje, kohta 3.4 matkakustannukset)

  • Esimerkiksi verovuonna 2021 asuntosijoittajan matkakuluvähennys vuokratulosta oli 0,25 euroa kilometriltä

Liittäessäsi vuokratulosta vähennettävän kilometrikorvauksen verotukseesi sinun on hyvä pitää ajopäiväkirjaa, joko paperilla tai sähköisesti. Ajopäiväkirjasta tulee ilmetä:

  • Matkan syy eli miten matka liittyi asuntojen vuokraamistoimintaan
  • Matkakohde; osoite, kaupunki tms.
  • Matkan eli ajon alkamisen päivämäärä ja paluupäivä jos ei saman päivän aikana
  • Auton matkamittarin kilometrilukema ajon alkaessa ja päättyessä
  • Ajetut kilometrit yhteensä

Kun matkustat toiselle paikkakunnalle hoitamaan vuokra-asuntoosi liittyviä asioita, säilytä kaikki tositteet kuluistasi eli maksukuitit hotelleista, matkaliput ja muut vastaavat kuitit. Verottaja pyytää tarvittaessa lisäselvitystä ja sinun on pystyttävä osoittamaan matkakulujen olemassaolo ja se miten ne liittyvät vuokraustoimintaasi.

19. Vuokralaisen luottotietojen tarkistamisen hinnan voit vähentää

Järkevä vuokranantaja tarkistaa aina vuokralaisehdokkaan luottotiedot ja toimii sen mukaan. Luottotietojen tarkistaminen onnistuu pientä yleensä parin kympin maksua vastaan internetin kautta. Luottotietojen tarkistamiseksi verkossa on useitakin palveluntarjoajia. 

Vuokralaisen luottotietojen tarkistamisen kulut voit vähentää verotuksessa kuluna. Tulosta tai tallenna kuitti maksusta tietokoneellesi tai erilliselle tallennusvälineelle kuten muistitikulle.

20. Pieni vieraanvaraisuus vuokralaiselle on vähennyskelpoista vuokratulosta

Haluatko tarjota kahvit uudelle vuokralaisellesi tai ostaa hänelle rasian suklaakonvehteja kerran vuodessa kiitokseksi vuokralaisuudesta? Voit vähentää pienien huomionosoitusten kulut vuokratulon verotuksessa.

21. Sijoitusasunnon rekisteröintimaksun vähentäminen asuntoa myytäessä

Kaikki asuntojen osakekirjat on muutettava sähköiseen muotoon kymmenen vuoden kuluessa siitä alkaen kun taloyhtiö on muuttanut osakekirjansa sähköiseen muotoon.

Tämä tarkoittaa osakekirjan rekisteröimistä maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään.

Käytännössä valtaosan osakkeenomistajista tulisi siis rekisteröidä osakekirjansa sähköiseen muotoon 31.12.2033 mennessä.

Sijoitusasunnon omistajana voit vähentää rekisteröinnistä aiheutuvat kulut vasta asunnon myyntivoiton luovutusvoittoverotuksessa. Verohallinnon linjauksen mukaan et voi vähentää rekisteröintikuluja suoraan vuokratulosta.

Rekisteröintikuluihin voi sisältyä esimerkiksi seuraavia kuluja:

  • Maanmittaushallituksen perimä rekisteröintimaksu
  • Jos pankki hoitaa rekisteröinnin, voit vähentää kaikki pankin perimät maksut
  • Jos osakekirjasi on kadonnut, voit vähentää myös kadonneen osakekirjan mitätöimisestä koituvat lisäkulut

Säilytä kaikki kuitit maksamistasi kuluista, jotta ne ovat saatavilla verovähennyksen laskentaa varten, jos aikanaan myyt asunnon.

Miksi vuokratulosta tekemilläsi vähennyksillä on merkitystä?

Maksat yleensä vuokratulostasi 30 % suuruista pääomatuloveroa. Jokainen tulonhankkimisen kulu auttaa sinua pitämään enemmän rahaa itselläsi. Se on asunnon vuokraamisesi todellinen tarkoitus. 

Olet ostanut sijoitusasunnon saadaksesi sijoittamallesi rahalla tuottoa. Saavuttaaksesi tavoitteesi asuntosijoittajan on suhtauduttava verotukseensa samalla vakavuudella kuin vuokran määrään ja vuokran maksuunkin. 

Jos valtio haluaa antaa sinulle mahdollisuuden pienentää verotustasi ja jopa neuvoo, miten se tehdään, miksi et pitäisi enemmän rahaa itselläsi?

Lopuksi lyhyt muistilista asuntosijoittajalle

Asuntosijoittajan on järkevää huomioida ainakin seuraavat asiat sijoitusasunnon verotuksessa.

Sijoitusasunnon verovähennyskelpoiset kulut: Asuntosijoittajan on hyödyllistä ymmärtää erilaiset vähennyskelpoiset kulut, joita hän voi vähentää sijoitusasunnon vuokratuloista verotuksessa. Tällaisia kuluja ovat esimerkiksi:

  • Taloyhtiön hoitovastikkeet
  • Asunnon rahoitusvastikkeet
  • Asunnon vesimaksujen ja mahdollisesti sähkölaskujen kustannukset
  • Asunnon vakuutusmaksut
  • Asuntoon tehdyt remontit ja korjaukset
  • Asuntosijoittamiseen liittyvät matkakulut
  • Asunnon hankintahinnan vähennys
  • Vuokraustoiminnan tappio

Verotukseen liittyvien tositteiden säilyttäminen: Asuntosijoittajan täytyy säilyttää kaikki tositteet ja kuitit, jotka liittyvät sijoitusasunnon hankkimiseen, korjauksiin ja vuokraamiseen.

Verovähennysten hyödyntäminen: Asuntosijoittajan on edullista hyödyntää edellä kerrotut verovähennykset sijoitusasunnon vuokratuloista.

Veroilmoituksen tekeminen: Asuntosijoittajan kannattaa tehdä veroilmoitus huolellisesti, jotta sijoitusasunnon verovähennykset tulee hyödynnettyä täysimääräisesti.

Lue lisää

Päivitys 20.9.23: Lisätty kohtaan 7 tieto lainan takaisinmaksuturvan verovähennyskelvottomuudesta.

Päivitys 8.10.23: Lisätty kohta nro 21 sijoitusasunnon sähköisen rekisteröinnin kulujen vähennyksestä.

Artikkelin muokkauksessa on käytetty tekoälyä.