Ankka vuokraa possulle asuntoaan ja ojentaa juuri avainta

Vuokraatko asuntoasi Airbnb:n kautta matkailijoille? Kulujen jälkeinen tuottosi on veronalaista tuloa.

Airbnb lähetti aiemmin sähköpostin, jossa sinut velvoitetaan ilmoittamaan tietojasi verotusta varten, jos haluat jatkaa vuokraustoimintaa.

Airbnb:n ohjesivuilla kerrotaan verotietojen jakamisesta DAC7 EU-määräysten mukaisesti: 

DAC7 viittaa EU: neuvoston päätökseen 2021/514, joka vaatii Airbnb: n kaltaisia verkkoyhtiöitä keräämään ja ilmoittamaan veronmaksajatietoja majoittajista, jotka ansaitsevat tuloja Airbnb-palvelussa. 

Suomen verohallinto antoi 10.11.2022 myös oman tiedotteensa, joka koskee muun muassa asuntojen vuokrausta Airbnb:n kautta. 

Verottajan tiedotteen loppupuolella todetaan:

Alustaoperaattoreiden yhtenäinen tiedonantovelvollisuus tulee voimaan kaikissa EU-maissa. Taustalla on EU-direktiivin muutos "DAC7", joka velvoittaa jäsenvaltioiden verohallinnot keräämään tietoja sekä omassa maassa että muissa EU-maissa asuvista tulonsaajista.

Direktiivissä määrätään myös EU-maiden välisestä tietojenvaihdosta. Verohallinto lähettää muissa maissa asuvia koskevat tiedot heidän asuinvaltioihinsa, ja vastaavasti saa muiden EU-maiden verohallinnoista Suomessa asuvia tulonsaajia koskevia tietoja. Jos alustan kautta on annettu vuokralle kiinteistö tai muuta kiinteää omaisuutta, tiedot lähetetään aina myös omaisuuden sijaintivaltioon. 

Tämä määräys on Airbnb-palvelua velvoittava, etkä voi määräyksen voimaantulon jälkeen jatkaa vuokraustoimintaa, ellet anna tietojasi vuokratulojen verotusta varten.

Vuoden 2023 alusta voimaan tullut määräys täydentää jo aiempia kehitysvaiheita Airbnb-tulojen verotuksesta

Verottajan mukaan vuokra-asuntoja välittävät palvelut ovat olleet jo vuoden 2020 alusta tiedonantovelvollisia välittämistään vuokrista. Joissakin olosuhteissa nämä tahot ovat tehneet ilmoituksen vuokratuloistasi verottajalle.

Airbnb:n sivuilla todettiin aiemmin: "Airbnb voi luovuttaa asianomaiselle veroviranomaiselle maksutapahtumiin ja veroihin liittyviä tietoja".

Blogin lukija otti aiemmin yhteyttä suoraan Airbnb:hen ja kysyi mahdollisesta yrityksen tiedonantovelvoitteesta Suomen verottajalle

Eräs tarkkasilmäinen blogin lukija otti yhteyttä (7.1.2022) aiheesta suoraan Airbnb:hen Suomessa ja sai kertomansa mukaan vastauksen, että he "eivät ole ilmoitusvelvollisia verottajalle Suomeen". 

Airbnb:n tuolloinen vastaus blogin lukijalle oli kiinnostava, ottaen huomioon että "velvollisuus" ja "voi ilmoittaa" ovat jossain määrin eri asioita.

Verottajan mahdollisuuksiin velvoittaa jokin taho ilmoittamaan tietoja, rajoitti se, onko kyseisellä yrityksellä verotuksellinen toimipaikka Suomessa vai ei. Lukijan saaman vastauksen mukaan Airbnb:n kohdalla näin ei ilmeisesti tuolloin ollut. 

Jos asia kiinnostaa sinua enemmän, kannattaa ehdottomasti tutustua Lapin yliopiston Liisa Tervon maisteritutkielmaan aiheesta "Jakamistaloustulot ja Verohallinnon tiedonsaanti ulkopuolisilta", vuodelta 2020. Aivan loistava ja perusteellinen selvitys aiemmasta tilanteesta.

Verottajalla oli tästä huolimatta muita mahdollisuuksia hankkia laajasti tietoa rahaliikenteestä eri lähteistä, kuten tulemme tässäkin artikkelissa pian huomaamaan.

Suhteellisen turvallista lienee siis sanoa, että asunnon tai talon vuokratulojesi tiedot päätyvät yleensä verottajalle huolimatta siitä, ilmoitatko niitä itse vai et.

Tämä sillä edellytyksellä, että verottaja on tarpeeksi kiinnostunut tuloistasi.

Lyhytaikaisesta asunnon vuokrauksesta saamiesi tulojen ilmoittaminen verottajalle oma-aloitteisesti on ollut pakollista ennenkin, mutta verottajalla on muitakin välineitä vuokratulojesi tarkistamiseen.

Verottaja voi käyttää massatietopyyntöä selvittääkseen Airbnb-tulojasi

Massatietopyynnön käyttämisestä verottajan välineenä vuokratulojen seurantaan Yle julkaisi artikkelin vuonna 2019. Myös toinen Ylen artikkeli vuodelta 2018 käsitteli Airbnb -tulojen ilmoittamista ja ilmoittamatta jättämistä.

Mikä on massatietopyyntö?

  • Verottaja voi pyytää pankilta kaikki tietystä tulonlähteestä maksetut suoritukset, kuten tässä tapauksessa Airbnb:n maksamat tulot
  • Verottajan ei tarvitse pyytää jonkun tietoja nimeltä, vaan se saa halutessaan listan kaikista Airbnb:n maksamista suorituksista ja kenelle ne on maksettu

Jos jätät saamasi vuokratulot ilmoittamatta, se ei estänyt aiemminkaan verottajaa saamasta tulotietoja pankistasi tai kysymästä niitä Airbnb:ltä, joka "voi luovuttaa" maksutietoja. Vaikkakin viimeksi mainittua verottajan ei ole mitä ilmeisimmin edes tarvinnut yrittää.

Jos jätät tuloja ilmoittamatta, sinä sen sijaan syyllistyt verojen välttelyyn.

Muista ainakin nämä 6 Airbnb-vuokrauksesi vähennystä verotuksessa

Vuokratessasi asuntoasi tai osaa asunnostasi Airbnb:n kautta voit vähentää myös kaikki toiminnastasi aiheutuneet kulut. 

Tällaisia saattavat olla esimerkiksi

  • Siivouskulut; tarvikkeet tai korvaukset siivousfirmalle
  • Hankinnat vuokraamaasi asuntoon kuten kalusteet
  • Liinavaatteiden pesukulut
  • Tietokoneen käyttökulut ja internet sitä osin kuin niitä käytetään tulon hankkimiseen
  • Asunnon kalusteiden korjaukset ja huollot
  • Matkakulut vuokraamaasi asuntoon

Lue lisää mahdollisia verovähennyksiä airbnb -tulostasi.

Onko Airbnb-vuokrauksen hintaan lisättävä arvonlisävero?

Liiketoiminnasta sinun on Suomessa maksettava arvonlisäveroa, jos vuosittainen myyntisi ylittää 20 000 euroa (v. 2025). Tämä soveltuu myös vakituisesti harjoitettavaan Airbnb-vuokraukseen, jos se lasketaan virallisesti majoitustoiminnaksi tai jos hakeudut itse alv-velvolliseksi.

Alv-velvollisuus ei koske yksityishenkilönä harjoitettavaa satunnaista Airbnb-vuokrausta. Näiden kahden erosta löydät lisää tietoa verottajan laajasta vuonna 2023 päivitetystä ohjeesta. 

Arvonlisäveron alaraja tarkoittaa kokonaismyyntiä vuoden aikana, ei mahdollista kulujen jälkeistä verotettavaa tuloa.

Jos vuosimyynti ylittää 15 000 euroa, mutta jää alle 30 000 euron, saat arvonlisäveron alarajahuojennusta verovuoden 2024 loppuun. 

Verovuoden 2025 verotuksessa alarajahuojennusta ei enää saa. Huojennus vähentää maksettavan arvonlisäveron määrää.

Lue lisää arvonlisäverosta:

Katso lisää Airbnb-vuokrauksen arvonlisäverollisuudesta

ALV-velvollisuus ei koske useimpia Airbnb-vuokraustoimintaa harjoittavia, koska toiminta jäänee yleensä alle ALV-rajan ja sitä ei harjoiteta verottajan määrittämässä laajuudessa.

Airbnb-vuokrauksen arvonlisäveroprosentti voi olla 0, 10 tai 25,5 % - riippuen tilanteestasi

Verohallinto tarkisti ohjettaan majoitustoiminnan arvonlisäverotuksesta kesällä 2023. Uudet ohjeet ovat voimassa 1.7.2023 eteenpäin.

Verohallinnon pitkässä artikkelissa käsitellään laajasti Airbnb-toiminnan arvonlisäverotusta ja osoitetaan, että voit joutua maksamaan vuokrauksesta kolmen mahdollisen verokannan mukaan. Sen tulkinta, mitä veroprosenttia sovelletaan, riippuu kulloisenkin Airbnb-vuokraajan tilanteesta.

Mahdolliset Airbnb-toiminnasta maksettavat ALV-prosentit ovat seuraavia:

  • 0 % arvonlisäveroa maksetaan asuntojen tai kiinteistöjen vuokraustoiminnasta, jota ei katsota ammattimaiseksi majoituspalvelun ja/tai muun palvelun myynniksi
  • 10 % arvonlisäveroa maksetaan vakituisena liiketoimintana harjoitettavasta majoitustoiminnasta
  • Yleistä 25,5 %:n arvonlisäveroa maksetaan monien palveluiden myynnistä, joka saattaa koskea myös Airbnb:n oheispalveluja. 25,5 %:n ALV:tä voidaan voidaan maksaa myös asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoiminnasta, jos hakeudut itse verovelvolliseksi

Tutustu huolellisesti edellä olevan linkin takaa löytyvään verohallinnon ohjeeseen ja kysy tarvittaessa neuvoa suoraan verohallinnosta.

Onko asunnon antaminen vuokralle Airbnb:n kautta hyvä ajatus?

Asuntosi  antaminen vuokralle Airbnb:n kautta voi olla hyvä tapa ansaita lisätuloja. Se voi olla erityisen hyvä vaihtoehto, jos asut paikassa, jossa on paljon turisteja tai jos sinulla on asunto, jota ei käytä aina.

Selvitä muutamia olennaisia asioita ennen kuin päätät antaa asuntosi vuokralle Airbnb:n kautta. Hanki verotuksen lisäksi tietoa sen talon säännöistä, jossa ajattelit majoittaa vieraita ja yleisestä majoitusalan lainsäädännöstä. 

On myös tärkeää varmistaa, että Airbnb-vuokraus on kannattavaa ja että se ei aiheuta sinulle tai naapureille liikaa haittaa tai häiriötä.

Miksi Airbnb-vuokraus voi muuttaa elämääsi paremmaksi?

Airbnb-vuokraus on mahdollisuus asumiskulujesi alentamiseen ja keino saada tuloja tyhjillään olevista asunnoista, huoneista tai vaikka pihamökeistä. Se on tapa päästä hieman lähemmäksi taloudellista riippumattomuutta ja rahoittaa muita menoja.

Kuten kaikissa tuloissa, sinun on olennaista huomioida myös verovaikutukset. Pidä rahaa tallessa tulevaa verotusta varten. 

Tähän soveltuu erinomaisesti tarpeeksi suuri puskurirahasto eli erillinen pankkitili, jossa pidät tarpeellisen määrän rahaa.

Lyhyt kertaus Airbnb-tulojen verotuksesta

  • Airbnb-palvelu on velvoitettu keräämään ja ilmoittamaan tietoja majoittajista verotusta varten EU-määräysten mukaisesti
  • Airbnb-majoittajien on ilmoitettava tietoja vuokratuloistaan verottajalle
  • Vuokra-asuntoja välittävät palvelut ovat yleisesti olleet vuoden 2020 alusta tiedonantovelvollisia välittämistään vuokrista
  • Airbnb on velvoitettu luovuttamaan tietoja myös muissa EU-maissa asuvista tulonsaajista
  • Suomen verohallinto on antanut oman tiedotteensa, joka koskee muun muassa asuntojen vuokrausta Airbnb:n kautta
  • Airbnb-majoittajien on huomioitava mahdollinen arvonlisävero, joka heidän tulee maksaa vuokratuloistaan

Ota tästä oma kirjanpitäjä toiminimellesi!

Lue lisää